Zwei Käufer besichtigen dieselbe Wohnung. Der eine sieht den Balkon, das helle Bad, die Aussicht. Der andere sieht eine Zahl: 22,2.
Der erste kauft eine Wohnung. Der zweite kauft eine Kapitalanlage. Zehn Jahre später sieht man den Unterschied auf dem Kontoauszug.
Warum überhaupt Immobilien? Die Bundesbank liefert die Antwort: Haushalte mit abbezahlter Immobilie haben im Median rund 450.000 Euro Nettovermögen, Mieterhaushalte rund 18.000 Euro.[1] Nicht der ganze Unterschied kommt von der Immobilie. Aber Tilgung zwingt zum Sparen, und Mieten steigen. 2025 stiegen die Nettokaltmieten laut Statistischem Bundesamt um 2,1 Prozent.[2]
Grafik · Median-Nettovermögen nach Wohnstatus
Deutsche Bundesbank, Vermögensbefragung PHF 2023[1]
Woran erkennen Sie in fünf Minuten, ob ein Angebot gut ist? Wir gehen die sechs Kennzahlen an einem Beispiel durch.
Unser Beispielobjekt (Annahmen)
Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen · Kaufpreis 200.000 € · Nettokaltmiete 750 € im Monat = 9.000 € im Jahr · Baujahr 1995 · Kauf über Makler
1. Der Kaufpreisfaktor: die schnellste Zahl
Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. So viele Jahresmieten zahlen Sie für die Immobilie. Im Beispiel: 200.000 ÷ 9.000 = 22,2. Je niedriger, desto günstiger im Verhältnis zu den Einnahmen. Der Faktor allein entscheidet nichts, in Top-Lagen sind hohe Werte normal. Aber er ist der erste Filter. Er trennt in Sekunden Träume von Investments.
2. Die Kaufnebenkosten: Ihr Eintrittsgeld
In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent, einer der höchsten Sätze in Deutschland. Dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 Prozent und beim Kauf über einen Makler oft 3,57 Prozent Provision.[3][4]
Grunderwerbsteuer 6,5 %: 13.000 €
Notar und Grundbuch ca. 2 %: 4.000 €
Makler 3,57 %: 7.140 €
Nebenkosten gesamt: 24.140 € (ca. 12 %) · Gesamtinvestition: 224.140 €
Grafik · Woraus die 224.140 € bestehen
Beispielobjekt in NRW. Rund 10,8 % der Gesamtinvestition sind Nebenkosten. Quellen: siehe[3][4]
Diese Kosten zahlt die Bank in der Regel nicht mit. Sie sind Ihr Eintrittsgeld und gehören in jede Rechnung.
3. Brutto- und Nettomietrendite
Die Bruttomietrendite ist Jahresmiete ÷ Kaufpreis: 9.000 ÷ 200.000 = 4,5 %. Diese Zahl steht gern im Exposé. Ehrlicher ist die Nettomietrendite. Sie rechnet die Kaufnebenkosten ein und zieht ab, was Sie nicht auf den Mieter umlegen dürfen: Verwaltung, Instandhaltung, Leerstandsreserve. Wir nehmen dafür 1.200 Euro im Jahr an:
(9.000 € − 1.200 €) ÷ 224.140 € = 3,5 % Nettomietrendite
Ein Punkt Unterschied klingt nach wenig. Über 20 Jahre sind das Zehntausende Euro. Wer nur die Bruttozahl kennt, kennt die halbe Wahrheit.
4. Der Cashflow: was am Monatsende bleibt
Miete minus Zins, Tilgung und nicht umlagefähige Kosten ist Ihr monatlicher Cashflow. Ist er positiv, trägt sich die Immobilie selbst. Ist er leicht negativ, zahlen Sie etwas zu und bauen über die Tilgung Vermögen auf. Beides kann sinnvoll sein. Wichtig ist, dass Sie die Zahl vor dem Kauf kennen. Und dass Sie sie auch tragen können, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung höher sind.
5. Die Abschreibung: der stille Steuerpartner
Bei vermieteten Wohnimmobilien dürfen Sie den Gebäudeanteil steuerlich abschreiben: 2 Prozent pro Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 3 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022.[5] Grund und Boden zählen nicht mit.
Beispiel: 80 Prozent der Gesamtinvestition entfallen auf das Gebäude. 179.312 € × 2 % = rund 3.586 Euro Abschreibung im Jahr. Bei 42 Prozent Steuersatz sparen Sie damit gut 1.500 Euro Steuern im Jahr, ohne dass Geld Ihr Konto verlässt. Die genaue Rechnung macht Ihr Steuerberater.
6. Lage, Zustand, Nachfrage
Alle Kennzahlen gelten nur, wenn die Miete auch in zehn Jahren noch kommt. Deshalb prüfen wir immer: Wächst die Region oder schrumpft sie? Gibt es Arbeitgeber, Schulen, Anbindung? Wie alt sind Dach, Heizung, Fenster? Wie hoch ist die Rücklage der Eigentümergemeinschaft? Eine billige Wohnung in der falschen Lage ist ein Risiko mit Rabatt.
„Den Gewinn macht man beim Einkauf. Beim Verkauf holt man ihn nur ab.“
Der deutsche Vorteil: Vermögen mit dem Geld der Bank
Kaum ein Land macht die Finanzierung einer vermieteten Immobilie so planbar und steuerlich so durchdacht wie Deutschland. Wer das versteht, baut Vermögen vor allem mit dem Geld der Bank auf. Zurückgezahlt wird es von Ihren Mietern, Monat für Monat.
Planbare Zinsen über Jahrzehnte
In Deutschland können Sie Zinsen für 10, 15, 20 Jahre und länger festschreiben. Und jedes Darlehen lässt sich nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen, auch bei längerer Zinsbindung.[7]
Zinsen senken die Steuer
Bei einer vermieteten Immobilie sind die Schuldzinsen Werbungskosten und senken Ihr zu versteuerndes Einkommen. Die Tilgung ist kein Aufwand. Sie ist Vermögen, das Ihnen gehört.[8]
Abschreibung ohne Geldabfluss
Dazu schreiben Sie das Gebäude jedes Jahr mit 2 oder 3 Prozent ab. Steuern sparen, ohne dass ein Euro Ihr Konto verlässt.[5]
Steuerfreier Gewinn nach zehn Jahren
Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie aus dem Privatvermögen nach mehr als zehn Jahren, ist der Wertzuwachs in der Regel steuerfrei.[8]
Die Inflation tilgt mit
Ein Kredit über 200.000 Euro bleibt 200.000 Euro. Ihre Mieten und Ihr Einkommen steigen aber mit den Preisen. So wird die Schuld real jedes Jahr kleiner. Bei 3 Prozent Inflation halbiert sich ihr realer Wert in rund 24 Jahren.
Rechnung · Der Hebel-Effekt an unserem Beispielobjekt
Ohne Wertsteigerung kehrt sich der Hebel um: Dann ergäbe sich mit Kredit −3,3 % auf das eigene Geld. Vor Steuern, ohne Tilgung. Die Zinsen von 8.600 € wären zudem als Werbungskosten absetzbar. Aktueller Zinsrahmen: Top-Zinsen im Oktober 2026 zwischen 4,16 und 4,71 %, je nach Zinsbindung.[9][12]
Das ist der Hebel: Mit 24.140 Euro eigenem Geld bewegen Sie eine Immobilie im Wert von 200.000 Euro. Jede Wertsteigerung und jede Mieterhöhung wirkt auf das ganze Objekt. Ihr Einsatz bleibt klein. Das gilt auch umgekehrt: Der Hebel funktioniert nur, solange das Objekt mehr bringt, als der Kredit kostet. Deshalb prüfen wir vor jedem Kauf die Zahlen.
Die Risiken – offen ausgesprochen
Eine heile Welt verkaufe ich Ihnen nicht. Immobilien bringen Leerstand, Reparaturen, Mieterwechsel und Zinsrisiken. Sie lassen sich nicht schnell verkaufen und binden viel Kapital an einem Ort. Deshalb gehört eine Immobilie erst nach einer Prüfung ins Portfolio, die zu Ihrer Situation passt.
Welcher Kaufpreisfaktor ist in Ihrer Region realistisch? Reicht Ihr Eigenkapital für eine Wohnung oder für zwei kleinere? Und wie sieht eine Finanzierung aus, mit der Sie auch in schlechten Jahren ruhig schlafen? Genau daran arbeiten wir im Zirkel.